Contestaţie împotriva deciziei primăriei privind restituirea  unui imobil. Intrat in proprietatea statului ca urmare desfiinţării unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiilor asumate prin contract. Inaplicabilitatea dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Cuprins pe materii. Drept civil. Drept de proprietate. Contestaţie împotriva deciziei primăriei. Desfiinţarea unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiilor asumate prin contract. Inaplicabilitatea dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Index alfabetic. Drept civil

- Imobil preluat in mod abuziv

- Contract de vânzare cumpărare

- Pact comisoriu

Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reţinute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ.

În categoria preluărilor, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează şi acele situaţii în care, ca urmare a desfiinţării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părţile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părţii contractante îndreptăţite la această măsură.

Este şi situaţia părţilor care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desfiinţat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care părţile au înţeles să însereze clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în

puterea acestor clauze.

În acest context al analizei este de menţionat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepţia celui care reiterează dispoziţiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, iar dacă totuşi se apelează la ea, instanţa va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune stipulate de părţi le permit.

Î.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5680 din 9 octombrie 2008

La 6 august 2007, reclamanta I.M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Primarul municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar, anularea dispoziţiei nr. 2582 din 15 iunie 2007 emisă de Primarul municipiului Constanţa şi obligarea pârâtelor la acordarea unui teren în compensare sau la efectuarea unei propuneri de acordare de despăgubiri pentru terenul în suprafaţă de 341,92 m.p. situat în Constanţa, Staţiunea Mamaia, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii, s-a arătat că terenul în litigiu a aparţinut în proprietate bunicilor reclamantei, M. şi G.B., şi a fost preluat abuziv în proprietatea statului.

Notificarea prin care reclamanta a solicitat restituirea bunului în conformitate cu prevederile Legii nr. 10/2001 a fost respinsă cu motivarea că terenul nu intră sub incidenţa actului normativ menţionat, iar în referatul de fundamentare a dispoziţiei s-a arătat că el a revenit în proprietatea Primăriei municipiului Constanţa ca urmare a rezilierii de plin drept a actului prin care a fost cumpărat, consecinţă a încălcării obligaţiilor asumate de cumpărător, referitoare la plata preţului şi la ridicarea construcţiei în termenele fixate.

S-a susţinut că, actul de vânzare-cumpărare prin care autorii reclamantei au dobândit bunul s-a încheiat în anul 1939 şi că, deşi România nu era atunci parte beligerantă, războiul constituie o cauză exoneratoare de răspundere civilă, care justifică imposibilitatea realizării construcţiei, iar în lipsa culpei celui căruia i se imputa neexecutarea, sancţiunea rezilierii nu poate interveni, chiar dacă s-ar accepta că există un pact comisoriu de ultim grad.

S-a invocat drept cauză exoneratoare de răspundere şi schimbarea regimului politic, cu motivarea că regimul politic a atentat grav la dreptul de proprietate şi s-a pretins că decizia prin care terenul a fost preluat de stat reprezintă un act de dispoziţie al autorităţii publice cu vădit caracter de clasă, şi aflat în contradicţiei cu Constituţia din 1952, care ocrotea dreptul de proprietate privată.

În prezent, terenul este ocupat de Hotelul Mercur, astfel că reclamanta a solicitat acordarea de măsuri reparatorii în echivalent constând în atribuirea unui teren în compensare sau formularea unei propuneri de acordare de despăgubiri.

Prin sentinţa civilă nr. 1491 din 18 septembrie 2007, Tribunalul Constanţa a admis acţiunea, a anulat dispoziţia contestată şi a obligat pârâtul să soluţioneze notificările care i-au fost adresate, fie prin acordarea de bunuri sau servicii în compensare, fie prin propunerea de acordare de despăgubiri.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că reclamanta a făcut dovada calităţii sale de persoană îndreptăţită la restituire ca moştenitor legal al autoarei sale, M.A., care, la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat prin actul dotal, prin care părinţii săi, M. şi G.B., au înzestrat-o în vederea căsătoriei.

S-a constatat că modalitatea de deposedare a proprietarilor bunului litigios a avut caracter abuziv şi că interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare încheiat de G.B. cu Primăria municipiului Constanţa, în anul 1939, nu conduce la o concluzie contrară.

Sub acest aspect, s-a reţinut că cerinţele rezoluţiunii trebuie îndeplinite şi în cazul pactului comisoriu de gradul IV, când părţile înscriu clauza desfiinţării de plin drept a contractului în situaţia neexecutării obligaţiei, fără somaţie sau punere în întârziere şi s-a constatat că cerinţa culpei debitorului cumpărător în neexecutarea obligaţiei de a construi nu este îndeplinită în cauză.

Astfel, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 4215/1938, pentru crearea zonelor militare şi pentru măsuri necesare apărării ţării, zona unde era situat terenul în litigiu a devenit zonă militară, al cărei regim era foarte restrictiv, care mergea până la lipsirea dreptului de folosinţă asupra acestuia chiar în lipsa acordului proprietarului, ceea ce echivala cu o scoatere din circuitul civil a terenului şi atrăgea imposibilitatea fortuită de executare pentru proprietar a obligaţiei de construire, cu consecinţa liberării lui în îndeplinirea acesteia.

S-a mai reţinut, că îndeplinirea obligaţiei de construire nu a fost posibilă nici după încetarea războiului, pentru că ulterior a intervenit o imposibilitate morală, rezultată din regulile de funcţionare a regimului politic dictatorial – agresiv instaurat la 6 martie 1945, care nega principiile de organizare statală bazate pe democraţie şi reguli de drept, în care mijloacele de producţie şi bunurile solului şi subsolului aparţineau întregului popor şi în care iniţiativa particulară, proprietatea privată şi respectul acesteia erau total negate.

Tribunalul a concluzionat că terenul în litigiu intră sub incidenţa prevederilor Legii nr. 10/2001 şi că unitatea deţinătoare are obligaţia de a soluţiona notificarea conform dispoziţiilor art. 26 din acest act normativ, dat fiind faptul că din probele administrate rezultă că este ocupat de Hotelul Mercur şi de alei de acces, că este traversat în subteran de reţele de cabluri şi canalizare şi deci nu poate fi restituit în natură.

Prin decizia nr. 28/C din 30 ianuarie 2008, Curtea de Apel Constanţa, Secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale a admis apelul declarat de pârâţii Primarul municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa; a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a respins acţiunea reclamantei, ca nefondată şi a obligat intimata la 357 lei cheltuieli de judecată, pentru următoarele considerente:

Imobilul în litigiu – teren în suprafaţă de 341,9 m.p. – a fost cumpărat de bunicul reclamantei conform extrasului de pe actul de vânzare-cumpărare eliberat de Arhivele Statului, în schimbul unui preţ de 20.512 lei ce s-a achitat integral.

Acest act a fost încheiat conform Deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, care stabilea condiţiile generale de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în zona plajei din Staţiunea Mamaia şi prevedea că acestea se vor vinde cu condiţia expresă ca dobânditorii să construiască o casă de locuit tip vilă în termen de 4 ani, prelungit ulterior la 6 ani, şi să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Printre condiţiile generale ale vânzării s-a stabilit şi sancţiunea aplicabilă în caz de neexecutare a vreuneia din obligaţiile asumate de cumpărător, respectiv rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără nicio altă formalitate sau punere în întârziere, iar această clauză constituia un pact comisoriu de gradul IV, pentru că desfiinţarea convenţiei intervenea de drept, fără intervenţia instanţei judecătoreşti.

Deşi la dosar nu a fost depus actul prin care bunicul reclamantei a cumpărat de la Primăria Constanţa terenul a cărui restituire se solicită în cauză, existenţa obligaţiei de a construi şi a clauzei rezolutorii exprese de gradul IV rezultă cu certitudine din actele administrative care au stat la baza încheierii acestuia şi, pe de altă parte, existenţa celor două clauze nu a fost negată pe parcursul judecăţii, aspectele contestate de titulara acţiunii vizând necesitatea intervenţiei instanţei de judecată în pronunţarea sancţiunii rezolutorii şi lipsa oricărei culpe a autorilor săi în neexecutarea obligaţiei de a construi.

Referitor la pretinsul caracter judiciar al rezoluţiunii, s-a reţinut că pactul comisoriu de gradul IV inserat în titlul, pe care reclamanta   şi-a întemeiat acţiunea, are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligaţia să fi fost dusă la îndeplinire şi înlătură în totalitate rolul instanţei de judecată sub aspectul aplicării acestei sancţiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutării obligaţiei debitorului.

În ceea ce priveşte momentul la care a intervenit desfiinţarea contractului ca efect al pactului comisoriu de gradul IV inserat în cuprinsul acestuia, s-a reţinut că sancţiunea nu este numai efectul unei împrejurări obiective, respectiv al neexecutării obligaţiilor de către unul dintre contractanţi, ci şi al manifestării de voinţă a creditorului obligaţiei neexecutate de a face efectivă această sancţiune, respectiv Decizia nr. 22043/1958, prin care titlul autorului reclamantei a fost declarat „desfiinţat şi reziliat de plin drept”.

Această decizie reprezintă materializarea dreptului creditoarei Primăria Constanţa de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 şi art. 1079 Cod civil , şi de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fără a avea drept consecinţă desfiinţarea convenţiei de înstrăinare şi pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumpărător.

Caracterul general al deciziei, care nu face referire expresă şi nu identifică parcela de teren în litigiu, nu poate conduce, singur, la concluzia că ea reprezintă un act abuziv de preluare, pentru că localizarea imobilului în litigiu se poate realiza prin raportare la actele dosarului, din care rezultă că parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafaţa cuprinsă între Siutghiol şi Marea Neagră, cedată de Ministerul Domeniilor comunei Constanţa în anul 1905.

S-a mai reţinut că, Legea nr. 4215/1938, care reglementa situaţia terenurilor situate în zonele militare, nu a interzis edificarea construcţiilor particulare în asemenea perimetre, ci prevedea doar necesitatea obţinerii aprobării prealabile a Ministerului Apărării Naţionale şi Ministerului Aerului şi Marinei.

Or, reclamanta nu a probat că autorii săi au făcut demersurile necesare obţinerii unei asemenea aprobări, nici înainte şi nici după terminarea războiului, iar pretinsul refuz al celor două autorităţi nu poate conduce în mod automat la concluzia existenţei unei imposibilităţii obiective de a construi.

Chiar dacă s-ar fi reţinut că pentru perioada războiului ( 1941-1945) neexecutarea construcţiei nu s-a datorat culpei debitorului obligaţiei de a construi, ci intervenţiei unui caz de forţă majoră, s-a apreciat că această cauză de înlăturare a răspunderii nu mai subzistă şi pentru intervalul următor, scurs până la emiterea Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditorul-vânzător şi-a manifestat voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu de gradul IV.

Faţă de cele expuse, s-a concluzionat că autorii reclamantei nu aveau calitatea de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu şi că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în speţă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta I.M., criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă , pentru următoarele considerente:

Rezilierea rămâne o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului de către una din părţile lui, chiar şi în situaţia în care în contract s-a inserat un pact comisoriu de ultim grad.

Aplicarea sancţiunii de către cocontractantul care afirmă că şi-a executat obligaţiile, rămâne a fi verificată de către instanţă, aşa cum a procedat instanţa de fond.

Instanţa de apel a apreciat greşit că rezoluţiunea, cel puţin în situaţia existenţei unui pact comisoriu, nu mai sancţionează culpa în neexecutarea obligaţiilor asumate, astfel că răspunderea devine, în viziunea acestei instanţe, una obiectivă, ceea ce contravine fundamentelor instituţiei rezoluţiunii.

S-a arătat că, instanţa de judecată poate verifica existenţa culpei cocontractantului în executarea contractului, adică a îndeplinirii condiţiilor necesare pentru desfiinţarea acestuia, în situaţia unui pact comisoriu expres, astfel spus rolul instanţei de judecată nu este exclus în totalitate motivat de existenţa pactului comisoriu.

De asemenea, s-a arătat că domeniul culpei încetează acolo unde începe domeniul forţei majore şi că neexecutarea obligaţiilor contractuale de către autorii reclamantei este datorată forţei majore, respectiv a războiului.

În această situaţie, s-a arătat că şi în ipoteza existenţei unui pact comisoriu expres de ultim grad, pentru ca rezilierea – sancţiune pentru neexecutarea culpabilă – să devină incidentă, este necesar a se proba culpa (vinovăţia) celui căruia i se impută neexecutarea obligaţiei contractuale.

În lipsa culpei – exclusă de plano de existenţa forţei majore – rezilierea nu poate interveni.

S-a mai arătat şi că schimbarea regimului politic, care a atentat grav la dreptul de proprietate, considerentele Deciziei nr. 22043/1958 fiind relevante în acest sens, constituia şi ea o cauză exoneratoare de răspundere ce poate fi asimilată forţei majore.

De asemenea, se mai susţine că, deşi a arătat că din componenţa comisiei de preluare trebuia să facă parte şi un reprezentant al proprietarilor, instanţa de apel nu s-a pronunţat în acest sens.

Analizând recursul, Înalta Curte constată că nu poate fi primit pentru următoarele considerente :

În drept, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Or, în cauză, instanţa de apel a pronunţat hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente.

Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reţinute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naţionalizarea, confiscarea averii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc.

În categoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează şi acele situaţii în care, ca urmare a desfiinţării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părţile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părţii contractante îndreptăţite la această măsură.

Este şi situaţia părţilor care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desfiinţat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care părţile au înţeles să însereze clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze.

În acest context al analizei este de menţionat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepţia celui care reiterează dispoziţiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, iar dacă totuşi se apelează la ea, instanţa va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune stipulate de părţi le permit.

În speţă, este necontestat faptul că autorul reclamantei, G.B., a cumpărat de la Primăria municipiului Constanţa un lot din terenul situat în Staţiunea Mamaia prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 2909/1939, transcris sub nr. 3313/1939 de Tribunalul Constanţa.

Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria oraşului Constanţa a intrat în posesia mai multor terenuri situate în Staţiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii şi Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligaţia (condiţia) pentru cumpărători de a ridica în 4 ani pe acestea construcţii, termen prelungit ulterior la 6 ani.

Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamantei şi-a asumat obligaţia de a construi pe acest teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administraţia Municipală, în termen de 6 ani, termen care a expirat în anul 1945.

În acest contract, părţile au înţeles să însereze, de comun acord, o clauză de rezoluţiune, necontestată de reclamantă, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia nerespectarea vreunei obligaţiuni luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări şi Municipiul Constanţa, investind prezentul act cu formulă executorie conform art. 20 din legea autentificării actelor, fără somaţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere şi cu deplin drept, va intra în posesia bunului vândut.

Faptul că nici până la expirarea termenului contractual şi nici după acea dată cumpărătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, anume de a ridica o construcţie, este recunoscut de reclamantă.

Or, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus redat, în mod explicit părţile au înţeles să accepte că în caz de nerealizare a condiţiei stipulate, aceea de a se ridica de către cumpărător o construcţie până la împlinirea termenului, 23 noiembrie 1945, contractul este desfiinţat de plin drept, fără să fie necesară intervenţia instanţei de judecată, adică fără să fie necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în acest sens şi fără vreo altă formalitate prealabilă, cum se apără recurenta, în sensul că şi în situaţia stipulării în contract a unui pact comisoriu expres, instanţa poate să verifice dacă sunt îndeplinite condiţiile legale pentru aplicarea sancţiunii rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al desfiinţării retroactive a contractului de vânzare-cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanţa, fapt care s-a realizat la momentul expirării termenului, 23 noiembrie 1945, şi care doar a fost constat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului său executiv.

Apărarea reclamantei în sensul că, în speţă, pactul comisoriu privind rezoluţiunea de drept a contractului nu şi-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenţei unor cauze de forţă majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial şi schimbarea regimului politic, situaţii în care nu este dovedită vinovăţia autorului său cât priveşte neîndeplinirea obligaţiei asumate prin contract, nu poate fi primită.

Mai întâi că, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus arătat, cumpărătorul şi-a asumat şi riscul desfiinţării contractului pentru neîndeplinirea fără vreo culpă din partea sa a obligaţiilor asumate prin acesta. În caz contrar, în măsura în care părţile ar fi înţeles ca rezoluţiunea să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligaţiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiţie fiind cerută şi verificată în cazul rezoluţiunii judiciare.

Mai apoi, este de observat că şi în cazul existenţei unei imposibilităţii fortuite de executare a obligaţiei asumate prin contract, situaţie în care nu se pune problema rezilierii sau rezoluţiunii contractului ci problema riscului contractului, acesta, riscul este suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiţie rezolutorie, în speţă, tot de către autorul reclamantei.

În acest context al analizei este de menţionat şi faptul că în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-Lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicţie, pe o durată nedeterminată, de a ridica construcţii în zona Mamaia.

Mai mult, în speţă, nu s-a dovedit în nici un mod nici faptul că autorul reclamantei ar fi întreprins vreun demers pentru a începe construcţia după încheierea contractului, adică după data de 23 noiembrie 1939, respectiv că acesta ar fi făcut vreun demers pentru îndeplinirea formalităţilor necesare autorizării lucrărilor de construire, mai înaintea declanşării sau ulterior încheierii celui de-al doilea război mondial, sau după schimbarea regimului politic, caz în care apărările reclamantei cu referire la aceste aspecte sunt nefondate.

Aşa fiind, terenul în litigiu se găseşte în patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanţa ca urmare a desfiinţării contractului de vânzare cumpărare încheiat de acesta cu autorul reclamantei, Gheorghe Băiatu, în anul 1939, pentru nerespectarea de către cumpărător a obligaţiei asumate prin contract şi nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar şi prin abuz de putere de către stat, astfel că în mod corect instanţa de apel a constatat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile legii de reparaţie invocată de recurentă, anume cele ale Legii nr. 10/2001.

Critica potrivit căreia la emiterea deciziei prin care s-a preluat terenul de către stat trebuia să participe şi un reprezentant al proprietarilor este nefondată, deoarece prin aceasta nu a operat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, rezoluţiunea operând de plin drept la expirarea termenului de 4 ani, prelungit la 6 ani, până la care autorul recurentei-contestatoare trebuia să edifice construcţia.

Decizia nu a făcut decât să constate această situaţie, considerând că terenul nu a ieşit niciodată din patrimoniul comunei şi deci al statului şi să-l preia din detenţiunea autorului reclamantei.

Pentru considerentele de fapt şi de drept arătate, Înalta Curte a respins recursul dedus judecăţii de către reclamantă ca nefondat, iar, conform art. 274 Cod procedură civilă a obligat recurenta să plătească intimatului suma de 357 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.